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新首都新北京的投資機會
新首都：老城重組日趨成熟，中央政務區或呼之欲出。1)“多點一城、老城重組”是京津冀協同發展戰略的重要思路，“一城”指雄安新區，老城重組或指中央政務區。2)設立中央政務區至少有兩層重要意義：其一，進一步加強千年古都的保護與傳承。其二，理清北京作為首都和一級地方政府之間的內在矛盾，有利於加快非首都功能疏解、治理北京大城市病及促進京津冀協同發展。3)隨著非首都功能疏解、通州副中心建設加快、老城更新改造推進等，老城重組日趨成熟、有望提上議事日程。4)中央政務區范圍可能以東西城為主，並微調加入部分周邊地區。在管理模式上，有成立中央政府派出機構或省級政府兩種選項，其中采用前者可能性較大。

新北京：市府年底東遷通州副中心，北三縣或納入一體化。1)2012年以來，通州副中心定位經歷瞭從城市副中心到行政副中心，再到城市副中心的轉變。規劃建設通州副中心與雄安新區同為“千年大計、國傢大事”，結合前述“老城重組”分析，新北京或已在路上。2)通州副中心不等於通州區，通州區是通州副中心的外圍控制區。中央要求，要將通州副中心建成綠色城市、森林城市、海綿城市、智慧城市；著力打造成為國際一流和諧宜居之都示范區、新型城鎮化示范區、京津冀區域協同發展示范區。通州副中心有望成立市政府派出機構或區一級政府。3)通州和廊坊北三縣將實現統一規劃、統一政策和統一管控。在短期，廊坊北三縣並入北京市的概率較低，但中長期不能排除這種可能。在管理模式上，北京市可能成立副省級派出機構，統一管理通州副中心、通州區與廊坊北三縣。

靜電機推薦 新首都新北京的投資機會：生態環保、交通基建、地產等。京津冀協同發展在中央工作任務中排序非常靠前，值得持續關註。對於新首都新北京主題，我們建議提前關註生態環保、交通基建、地產等投資機會。1)空氣污染、水質污染等是北京乃至整個京津冀的短板，生態環保治理是新首都新北京及整個京津冀的重點工作之一。2)交通一體化不僅是推進京津冀協同發展的基礎，也是建設新北京新首都的重要任務。3)伴隨著北京發展思路及重心調整，中央政務區、通州副中心及廊坊北三縣、環首都等區域房地產市場有望受益。
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風險提示：政策具有不確定性；通州副中心建設不及預期。

(原標題：新首都 新北京——房地產周期研究之二十四)