北京下一個寫字樓聚集區會台中五星級月子中心在哪兒?

原標題:北京下一個寫字樓聚集區會在哪兒?



文| 李頤暉,如有更多地產爆料或尋求報道,歡迎添加作者個人微信 lyhui1011,請務必註明公司、職位、事由。



任何商業地產,產品的價值必須要回歸到基礎,就是租賃市場能租到多少錢。而關註商業地產租賃市場,發生過什麼,正在發生什麼,能看到未來商業地產的發展可能。



在9月17日,由金茂廣場主辦的《榮譽問鼎、首席以待》商辦擇址之道主題沙龍上,高力國際華北區董事、辦公樓服務部租戶代表總監李芳月做瞭如上表述。她認為,國際趨勢、國傢政策、商圈歷史發展和企業內部的需求轉變,都會對未來的租賃人群與熱門商辦區域產生影響。



與李芳月一同出席並展開主題演講的,還有豐臺科技園產業二處處長楊建湘、豐臺金茂廣場項目營銷總監關劍以及LEED AP級認證專傢肖偉。



傳媒、科技行業的需求量將持續增加

過去兩年,無論是購買還是租賃,北京寫字樓市場的需求主體是金融行業,即保險公司、外地銀行與入境銀行。但未來有關文化與科技創新的企業租賃需求量將繼續增加。



“北京新的功能定位是:政治、文化、國際交往、科技創新。政府的工作報告已經把金融去掉瞭,這一定會對北京未來的寫字樓租賃需求主體產生影響。” 李芳月認為,由於歷史的原因,金融行業的需求還會大量存在,但隨著政策支持力度的傾斜,文化與科技創新類企業將得到更好的發展,也會產生大量的寫字樓購買、租賃需求。

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從國際寫字樓市場近期的變化,也能看到這一趨勢。



據瞭解,目前美國曼哈頓的寫字樓租賃需求主要來源於FIRE,即金融、保險、房地產,與TAMI,即廣告、傳媒。



舉個例子,全球頂尖的新聞集團,今年上半年在曼哈頓有一宗多達7萬方的續租與擴租交易。可以看到,來自這個行業的需求非常迅猛。



而在2017年上半年,Framestore在倫敦金融城有一宗達10萬方的交易,這傢公司是全球頂尖的做電影後期特效的企業,參與過《阿凡達》、《哈利波特》等電影的後期制作)。有意思的是,中國文投控股股份有限公司在2016年底以1.87億美金(約合12.6億人民幣),購買瞭其75%的股權和運營權。這也意味著,國際市場越來越多的跟中國結緣,也更加具有參考性。



商辦租賃需求繼續外溢

商業地產的發展永遠跟國傢的政策積極相關,除瞭上述行業的政策支持,還有我國經濟的整體方向與區域引導。



根據高力國際提供的數據顯示,2016年,北京第三產業的增速是7.1%,高於地區生產總值增速的6.7%,且這兩個數值都高於上海。“辦公場地需求主要來源於第三產業,從這個數據上來看,商辦市場將保持穩定的上漲趨勢,而且這個趨勢將高於上海。” 李芳月說。



2015年7月,通州被定位為北京城市副中心。據瞭解,計劃到2018年上半年,北京黨委、人大、政府和政協就要完成搬遷。“原來我們提到商業區隻會想到東長安街、金融街、燕莎、CBD。提到通州會認為是‘睡城’,但以後顯然不是瞭。” 李芳月認為,隨著存量和需求的繼續增加,在未來,北京商辦項目多中心的特點將更加顯著,還會繼續伴隨著外溢的趨勢。



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據瞭解,2015年8月,北京出臺政策,禁止城六區新建大型公建項目。這意味著,城六區新建項目將越來越少,核心區存量房的價值與價格加大,也是促使商辦租賃需求外溢的主要原因之一。



上述兩個國際城市的既成事實,也證明瞭她的觀點。



據瞭解,多中心、租賃需求外溢的情況正在紐約曼哈頓發生,由於一些大企業尋求成本的最優與人員部門的分流,他們正在把很多部門逐漸從中城,移到瞭中城南部。



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從高力國際提供的數據可以看到,中城南部本身的租金已經接近於中城。而隨著企業的互相流動,商圈之間的差異也在逐漸縮小。



豐臺大概率成下一個商辦聚集區

根據以往的數據預測,高力國際認為,到2021年,CBD、中關村、金融街、豐臺科技園、麗澤等子市場將平分秋色。其中,豐臺科技園的市場占比將等同於CBD。





特別是對於豐臺科技園等新興市場來說,由於供給量大,將在產業聚集上面具有非常明顯的優勢。



此外,高力國際認為,企業無論是購買還是租賃,除瞭成本,任何的大企業同樣脫離不開,基礎設施及公共交通、配套及商務氛圍、樓宇品質及物業管理,開發商商業地產背景及經驗,這四大類要求。



以豐臺為例,區域已經形成瞭航天軍工、節能環保、軌道交通等產業要素。在這個基礎上,高力國際認為,下一個區域關註的重點就是Fintech,即科技金融企業。比如,支付寶。



“雖然這類企業不發源於中國,但已經具有很大的規模。” 李芳月介紹稱,在這一類企業的獨角獸當中,美國占14傢,中國占8傢,但這8傢的估值總和,達到瞭美國14傢估值總和的14倍。





李芳月認為,這些科技金融企業未來會把選擇放在豐臺。她的邏輯是,目前全中國前50傢的科技金融企業中,北京占到一半,這裡面有近60%的企業分佈在中關村。而考慮到成本的控制與9號線的便利性,未來很大一部分企業或是企業的員工,將選擇豐臺。



她同樣看好能提供共享空間服務的商辦在豐臺科技園的發展。



“不隻初創企業,一些傳統的大型企業也考慮入駐共享空間。” 李芳月表示,幾乎所有企業都開始關註社群的打造與交流。



此外,傳統企業,比如普華永道、匯豐銀行、渣打銀行也會把很多部分放到共享空間。“他們也在拓展新的版圖,這會存在一定的試水。這就意味著,他們對於靈活性也有很高的要求,同時要兼顧品質與便利。” 李芳月解釋到,甲級寫字樓的租賃合約一般是2-3年,再加上裝修、傢具等一系列支出,成本是非常高的,相比靈活性也不足。

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李芳月同時提醒商辦的投資和運營者,當商辦市場走到一定程度以後,軟性的條件,比如LEED認證、物業服務、共享空間等,能夠為項目帶來區域差異化,也會成為盈利的關鍵因素之一。

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